孙河地块发展潜力怎么样（中建智地拿下北京孙河地块）

“金三银四”的尾声，北京两宗地块成功“上桌”。

4月28日下午，通州梨园镇东小马 6009 地块及朝阳孙河乡前苇沟 002、003 地块竞价结束。成交金额共计63.6亿元，土地出让面积91016.683平方米，总规划建筑规模为157218.469平方米。

从现场热度来看，这两宗地块成交过程呈现两极分化。孙河前苇沟地块因只有一方报价被中建智地以40.4亿元底价收入囊中，成交楼面价约4.38万元/平方米；通州东小马地块则竞争激烈，共吸引了8家房企参与竞价，被招商蛇口以23.2亿元+3.3万平方米现房销售面积摘得，双双触及上限。

孙河地块底价成交

开拍的首宗地块孙河前苇沟地块共吸引中建智地和中海地产2家房企报名参加，但只有中建智地线上报价，以底价顺利成交。

值得注意的是，这是前苇沟地块第三次入市。2021年8月30日，北京第二批集中供地推出43宗土地，包括朝阳区前苇沟6宗，由于2021年下半年房地产市场开始转下，开发商逐渐失去拿地动力，2021年11月，包括前苇沟003在内的共计26宗地取消出让。

蛰伏半年后，前苇沟003地块再次进入2022年第二次集中供地，地块编号由2021年41号地变成2022年23号地。2022年5月31日，第二轮集中供地结束，前苇沟003地块等3宗土地流拍。

与2021年相比，2022年这一次供地中，前苇沟003地块的起拍价由原来的27.1亿元降至19.2亿元，起拍楼面价由原来的6.1万元/平方米降至4.38万元/平方米。2023年，前苇沟003和002地块绑定一同出让，起拍价没有变化，与2022年保持一致。

一位TOP20房企投拓人士认为，前苇沟地块此前“生不逢时”，抛开疫情及房地产下行等因素影响，虚高的起拍价及周边供大于求的市场也让开发商望而却步，“今年市场回来了，只要有足够利润空间，还是有人感兴趣的”。

“1.5，同时控高18米，局部可以做到24米，未来这宗地块可以做成洋房和叠拼混搭的一种产品类型。”合硕机构分析师郭毅分析称，对于中建智地而言，其在奶西板块所打造的中建宸园获得了较好的市场效果，认可度也很高，进军孙河前苇沟地块，或许也是希望在朝阳片区做深度布局。此外，底价成交也对项目操盘极为有利。

就整个片区而言，郭毅进一步表示，整个区域都是低密度住宅用地，相对饱和，库存压力不容小觑。地块位于九章别墅东侧，地块东南侧包括朝阳一墅、青云上府、拾光里等诸多改善楼盘，除拾光里开盘较早基本清盘之外，朝阳一墅、青云上府去化不理想，青云上府2021年取证，当下网签率仅12%，朝阳一墅也43%。

“另外，当前板块内配套存在短板，对改善型中产家庭的生活需求难以满足。而虽然规划较好，但产业区与居住区距离较远，并不能给住宅区带来更多赋能。”郭毅说道。

图源：天朗房研网

上述房企投拓人士认为，即便拿下前苇沟地块，未来产品也不好做，“十几万的豪宅卖得不好，6万+的项目卖得也不好，除非你能做出更低的价格和更好的品质，否则只能像其他盘一样熬着。”

8家房企独立会战通州

相比于孙河前苇沟地块的冷清，通州东小马地块则吸引了中能建、中建玖合、北京建工、华润置地、招商蛇口、首开股份、保利发展、碧桂园8家房企参与竞价。

该地块起始价20.2亿元，地价上限23.2亿元，地块竞拍前就已报价8次至20.97亿元。拍地现场竞拍气氛依然火热，仅仅几分钟就获得12轮报价至地价上限，在竞“现房销售”面积环节，共计招商、中能建、中建玖合3家房企参与，而此环节竞争依然你追我赶、寸土必争，在招商报出33000平方米达到上限面积后，经过现场摇号，招商蛇口以23.2亿元+33000平方米现房销售面积摘得地块，成交楼面价约3.60万元/平方米，销售指导价6.2万元/平方米。

这宗地块的激烈程度与东小马前两宗地均底价成交的境地大为不同。2月7日，通州区梨园镇东小马土地6015、6016地块因仅获得1次报价，该地块由新城基业以10.4亿元底价摘得；2022年北京三批次集中供地中，葛洲坝+通投联合体以总价16.5亿元底价摘得通州区梨园镇东小马6007、6008地块。

之所以如此火爆，诸葛找房数据研究分析师关荣雪对记者表示，，一方面今年供地策略的改变，让开发商补仓的心态更加积极。今天参与竞拍的企业中，多数房企货值基本去化殆尽。尤其参与竞现房销售面积的三家房企均急需有新地块接档；而保利发展、华润置地在北京开发的项目盘量均较大，同时也会有在热点优质地块补仓的需要，碧桂园参与其中或许是想利用2021年在通州布局的项目碧桂园·和世界形成联动开发，既减少营销成本，又不损耗客户。从竞得房企招商蛇口自身来讲，其同样有深度布局北京的诉求。

“另一方面，从通州本身来讲，通州早期的北苑、北关片区置业热热度正在下降，当前购房者的热情主要集中东部区域，包括行政办公区、环城影城度假区这类通州全新开发的板块。而梨园板块作为通州区城市副建设的核心区域之一已成为购房置业的，房企积极竞争这宗地块，也是看到了客户的需求所在。”关荣雪分析称，

另外，东小马地块本身优势明显，地块条件规整，无配建，虽楼面价高于前两个项目，但房地价差仍有合理空间。从位置上来看，地块位于六环内，在九棵树西路、地铁 7 号线、地铁八通线围合起来的三角形区域内，南侧为环球度假区，直线距离约 1.6 公里，直线距离 7 号线群芳地铁站约 550 米，3 站可达环球度假区，直线距离 1 号线八通线土桥站约 1.1 公里。地块北侧有北京育才学校（通州分校），周边还有梨园城市森林公园、梨园主题公园、京贸大厦等，基本可以满足日常生活所需。

地块北侧为去年三批次成交的6007、6008地块——能建京玥兰园项目。项目今年2月取证，至今销售不足40天，共网签36套，去化率约6%。从认购情况来看，目前项目有102套处于认购状态中，该项目网签+认购总量达到138套，销售率达到17%。项目累计成交均价6万元/平方米，略低于项目指导价6.2万元/平方米。整体去化较为迅速，也证明了购房者对这里的认可。

“不过，通州整体由于‘双限’的原因，势能比较弱，今年‘小阳春’之后，市场也将逐渐走向平稳过渡的市场。如果出于投资目的，需要持有较长时间才能见效果；自住则非常优质，毕竟总价较低，在刚需的承受范围内。周且边仍有发展空间。”郭毅说道。